El seguro obligatorio de los créditos hipotecarios

David la Hoz, abogado y profesor universitario.




Bajo el manto de la Ley 146-02 mejor conocida como ley de seguros, los usuarios o consumidores de créditos hipotecarios son timados por las empresas aseguradoras gracias a la negligencia con que se comporta el órgano regulador de los seguros, pero sobre todo porque dicha ley se limita a establecer un marco contractual muy benigno con la condición de estafadores que se anidan en casi todas las empresas de seguros de nuestro país. Así, podemos encontrar, pólizas que contemplan los gastos funerarios del asegurado pero no el seguro de vida de éstos.

David La Hoz

David la Hoz, abogado y catedrátuico universitario.

Obvio, el cuadro anterior, es insostenible a la luz de la ley 358-05, pues esos contratos son contratos de adhesión y los contratos de adhesión se reputan inexistentes en materia de derecho de consumo de conformidad con los artículos 1, 2, 81 y siguientes de dicha ley. Por tanto, la legalidad de esos contratos solo puede ser sostenida ante jueces complacientes con el sector empresarial, pero nunca en buen derecho de consumo, el cual tiene rango constitucional.

Para suerte de los jueces alegres con la parte empresarial, ya no tienen que simular que hacen derecho, basta con que echen una mirada al artículo 33 de la ley 358-05 sobre los derechos del consumidor, para darse cuenta de que todo contrato hipotecario donde el banco alegue la inexistencia de un seguro de vida para darse cuenta de que están equivocados, en el supuesto de que el deudor principal de un hipotecario falleciere, pues el concepto de publicidad engañosa que contiene dicho artículo de la referida ley, les permite rechazar los argumentos del banco actuante cuando éste alega que no existe póliza de vida sino póliza sobre siniestro u otra causal.

A esta situación se añade ahora una más contundente consistente en que la famosa ley 189-11, obliga a la banca hipotecaria, no a proveerse de una póliza contra terremoto, incendio, o vida, ante un evento como el que comentamos, los cuales generalmente operan con una cesión de crédito en favor de dicha banca, sino que quedan obligados a proveerse de una póliza contra la posible situación de impago y consecuente insolvencia en que eventualmente pudiere caer el deudor.

En estos términos se expresa el art. 88 de la referida ley, al indicar lo siguiente: “Las entidades de intermediación financiera podrán contratar, a su costo, con las compañías de seguros debidamente autorizadas para operar en la Republica Dominicana, pólizas de seguros privadas para la cobertura de pérdidas de préstamos hipotecarios como resultado de incumplimiento de pago del deudor, de conformidad con lo que al respecto disponga la Superintendencia de Seguros. Dichas pólizas deberán cumplir con las condiciones de cobertura establecidas por los órganos de la Administración Monetaria y Financiera para el tipo de préstamo de que se trate, tomando en consideración las restricciones establecidas en la presente ley.”

Como podrá observarse, dicho artículo invita a la banca hipotecaria a proveerse de un seguro preventivo para el supuesto de que el deudor hipotecario quedare en incapacidad económica de cumplir la obligación contraída. Esto significa que la opción del embargo no es extrema bajo el contenido de esta ley ni puede ser llevado a cabo al vapor ni de modo absoluto como algunos opinan. De manera que es tiempo ya de que ciertos jueces metidos a doctrinarios revisen su doctrina, pues ésta se parece más a una mala práctica judicial que a la jurisprudencia de un juez del Estado social y democrático de derecho. Por igual, la sentencia de la SCJ de junio de 2017, debe ser sometida a revisión junto a ciertos criterios externados por el Tribunal Constitucional, pues podría ser, que hayan dado opiniones apresuradas sobre un tema cuyas implicaciones todavía no ha sido debidamente desglosado conforme a los principios del estado constitucional.

La ley es tan taxativa al respecto que el párrafo del indicado artículo 88 de la misma refiere que: “Las disposiciones establecidas en el artículo que antecede, relativo a la cesión de préstamos hipotecarios asegurados, serán aplicables a los casos de créditos con seguro hipotecario privado, en cuyo caso la entidad de que se trate deberá hacer Ia notificación a la que se refiere el mismo, a la Superintendencia de Bancos.”

De donde se infiere que la Superintendencia de Bancos queda obligada a velar porque se cumpla con el seguro de los créditos hipotecarios como modo de evitar los desagradables procesos de embargos y los jueces quedan obligados a verificar que se haya dado cumplimiento a este mandato ex legem. Mandato que no puede ser analizado a la luz de la libertad contractual del 1315 del Código Civil sino a la luz del art. 1370 del mismo código. Si en verdad se desea hacer justicia bajo el estado social que nos hemos dado como nación.

Así las cosas, cabría preguntarse y contestarse positivamente, ¿si no ha surgido un nuevo incidente en materia del embargo previsto en esta ley, pues si vamos a hacer uso del art. 149 y siguiente de la misma, que contiene un procedimiento expedito en favor de la banca hipotecaria, no sería dable indicar que el deudor puede exigir a su acreedor hipotecario que en lugar del embargo, puro y simple, el mismo sea descartado en razón de que el banco fue negligente al no colocar una póliza que le garantizase su crédito ante la posible insolvencia del deudor? DLH-16-9-2018



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David La Hoz
David la Hoz es abogado, experto en derecho de autor.