Lo indicado, conduce a determinar ¿qué es un título ejecutorio?, en nuestro caso, aplica la noción de hipoteca convencional.
Es preciso establecer que, la precondición para que exista lugar a embargo es, cumplir con el contenido del art. 151 de la Ley 189-11, en el sentido de que, en dicha ley, lo no precisado, se debe suplir conforme a los dictados del Código Procesal Civil, en este tenor, el art. 149 de la ley que nos ocupa, establece que la base de todo embargo, es la garantía convencional que se haya establecido, lo que implica que la inscripción de una hipoteca es un documento auxiliar respecto al título o convención entre el acreedor y el deudor, de donde resulta que, el documento base que ha de notificarse en el mandamiento de pago, es la convención o contrato entre las partes, pues es este documento el que contiene las cargas cláusulas y condiciones que posibilitarán al acreedor la realización o no del embargo; por tanto, este es el documento esencial a ser notificado en el mandamiento de pago que, sin embargo, esto no ocurre y los jueces se hacen de la vista gorda, dicho contrato ha de notificarse junto al mandamiento de pago, además, porque por costumbre los acreedores no entregan el ejemplar correspondiente al deudor, por tanto, dicho mandamiento de pago es nulo. O, lo que es igual, no ha lugar con el embargo inscrito. Porque, previo a todo embargo, se debe establecer, si la obligación contraída, es cierta, líquida y exigible y dicha información se encuentra en el contrato entre las partes bajo los términos del art. 551 del Código Procesal Civil. Este artículo dice que: “No podrá procederse a ningún embargo de bienes mobiliarios o inmobiliarios sino en virtud de un título ejecutorio y por cosas líquidas y ciertas. Si la deuda exigible no es de suma en metálico, se sobreseerá, después del embargo, en los procedimientos ulteriores, hasta que se haya hecho la liquidación de la deuda.”
Así, lo establece el contenido in extenso del art. 150 de esta ley, al referir lo siguiente: “Art. 150– Derecho de perseguir la venta de los inmuebles hipotecados por falta de pago. Sujeto a los términos y condiciones previstos en el contrato entre las partes, en caso de falta de pago, incumplimiento del contrato o de la ley que conlleve la pérdida del beneficio del término (negritas del articulista), podrá ser perseguida la venta de los inmuebles hipotecados por cualquier acreedor provisto de una hipoteca convencional.” Por tanto, la no notificación del título en virtud del cual se trabó hipoteca, da lugar a la nulidad de dicho embargo.
Como ya se ha dicho, el art. 151 manda al CPC para el supuesto de que se deba suplir esta ley. De esto se infiere que el embargante, aun invocando el procedimiento de la Ley 189-11, no se libra de la necesidad de cumplir con el art. 557, según el cual: “Todo acreedor puede, en virtud de títulos auténticos o bajo firma privada, embargar retentivamente en poder de un tercero, las sumas y efectos pertenecientes a su deudor u oponerse a que se entreguen a éste. Señalando su párrafo que: “En ningún caso la indisponibilidad producida por el embargo retentivo excederá al doble del valor de la deuda que lo origine.” El contenido de este artículo ha de ser combinado con los artículos del mismo código concernidos a la noción de títulos ejecutorios como el 545 y 547. Por tanto, el embargo así inscrito por el embargante, es nulo de nulidad absoluta por no cumplir con lo dispuesto en el art. 151 de la ley que invoca el persiguiente.
A esto se añade el contenido del art. 2213 del Código Civil, de conformidad con el cual: “No se puede proceder a la expropiación forzosa de los inmuebles, sino en virtud de un título auténtico y ejecutivo por una deuda cierta y líquida. Si la deuda fuere en especies no liquidadas, serán válidos los procedimientos, pero no podrá hacerse la adjudicación sino después de la liquidación.” Es decir, si el acreedor no notifica el título o hipoteca convencional, el nudo contractual que ata a las partes, el embargo debe sobreseerse por falta del título en virtud del cual se ha trabado dicho embargo.
En este sentido, añade el art. 545 del Código Procesal Civil, que: “No podrá procederse a ningún embargo de bienes mobiliarios o inmobiliarios sino en virtud de un título ejecutorio y por cosas líquidas y ciertas. Si la deuda exigible no es de suma en metálico, se sobreseerá, después del embargo, en los procedimientos ulteriores, hasta que se haya hecho la liquidación de la deuda.”
Lo indicado, conduce a determinar ¿qué es un título ejecutorio?, en nuestro caso, aplica la noción de hipoteca convencional, pero ¿qué dice el código civil al respecto? De entrada, queda claro que una certificación no es un título ejecutorio sino eso: una certificación. En este tenor, no puede procederse a embargo basado solo en la lectura del art. 94 de la Ley 108-05, o ley inmobiliaria, el cual prescribe lo siguiente: “Art. 94.- Certificaciones de registro de acreedores. Los derechos reales accesorios, las cargas y gravámenes se acreditan mediante certificaciones de registro de acreedores emitidas por el Registro de Títulos. Estas certificaciones tienen fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante todos los tribunales de la República Dominicana durante el plazo de vigencia de las mismas, excepto cuando se demuestre que son contrarias a la realidad del Registro.”
Obsérvese que, se habla de “certificaciones sobre registro de acreedores”, nada más; luego, se da a las mismas la calidad de “fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante los tribunales de la República Dominicana durante el plazo de vigencia de las mismas,…” “Fuerza ejecutoria y validez probatoria” son dos conceptos que deben desglosarse porque los mismos no son suficientes para validar un embargo, en razón de que no son títulos ejecutorios (DONNIER, Marc et DONNIER, Jean-Baptiste, Vois d´exécution et procédures de distribution, páginas 457 y 458, 7me édition, Litec. 2003).[1]
Lo que el legislador ha señalado es que estas certificaciones dan fe de la existencia de una hipoteca convencional; por tanto, el título para validar el embargo es el contrato entre las partes que dio lugar a dichas certificaciones. Estas últimas, no son más que una derivación de la primera. Así el art. 673 del C. Proc. C., se permite exigir la presentación del título en virtud del cual se procede a la realización de un embargo. Textualmente expresa el Art. 673 modificado por la Ley 764 del 20 de diciembre de 1944, que: “Al embargo inmobiliario debe preceder un mandamiento de pago, hecho a la persona del deudor o en su domicilio, insertándose copia del título en cuya virtud se procede el embargo. Contendrá dicho mandamiento las enunciaciones comunes a los actos de alguacil, elección del domicilio en la ciudad donde esté establecido el tribunal que debe conocer del embargo, si el acreedor no lo tiene allí, y advertencia de que, a falta de pago, se procederá al embargo de los inmuebles del deudor.”
Se precisa en la doctrina que, cuando el título ejecutorio es un acto notarial o un contrato notariado, se debe mencionar la fecha y la naturaleza de dicho título, así como el monto de la deuda cuyo pago se reclama colocando en cabeza de dicho acto, el referido título.
Todo operador judicial, debe al momento de conocer un embargo, tener presente que, l Art. 2114, del código civil, refiere que “La hipoteca es un derecho real sobre los inmuebles que están afectos al cumplimiento de una obligación. Es por su naturaleza indivisible, y subsiste por entero sobre todos los inmuebles afectados, sobre cada uno y sobre cada parte de los mismos. Sigue a dichos bienes en cualesquiera manos a que pasen.” Así como que solo existen tres tipo de hipoteca, por tanto, el título del acreedor debe presentar a los fines de colocar al juez en condiciones de estatuir sobre el asunto, dice el Art. 2115 de nuestro código civil que, “No tiene lugar la hipoteca, sino en los casos y según las formas autorizadas por la ley. A lo que añade el Art. 2116 del mismo código que “La hipoteca es o legal, o judicial, o convencional.” Por tanto, una certificación de hipoteca conforme a lo dispuesto en el art. 94 de la Ley 108-05 no es título ejecutorio ni mucho menos hipoteca convencional.
El juez debe ponderar siempre que el Art. 2129, de nuestro código civil, refiere, lo siguiente: “No hay más hipoteca convencional válida, que la que, ya sea en el título auténtico constitutivo del crédito, o en un acto auténtico posterior, declare de una manera especial la naturaleza y situación de cada uno de los inmuebles pertenecientes actualmente al deudor, sobre los cuales consciente la hipoteca del crédito. Cada uno de todos sus bienes presentes puede someterse a la hipoteca, nominativamente. Los bienes futuros no pueden hipotecarse.”
Es preciso recordar que, conforme lo dispone el Art. 2132, del código Civil, “La hipoteca convencional no es válida, sino en tanto que la suma por la cual se ha consentido es cierta y está determinada en el acta. Si el crédito resultante de la obligación es condicional para su existencia, o indeterminado en su valor, no puede el acreedor requerir la inscripción de que en adelante se hará mención, sino hasta cubrir el valor que resulte por tasación, y declarado expresamente por el mismo, teniendo derecho el deudor para rebajarle, si esto pudiera hacerse.” No se sabe, por tanto, de dónde los tribunales nacionales han sacado la teoría de que en un tema tan sensible como el derecho de propiedad baste al acreedor con presentar una certificación de Registro de Títulos que da fe de la existencia de una hipoteca más no de la relación contractual de la cual deriva. Por igual, tampoco se sabe, de dónde los tribunales coligen que la invocación pura y simple de una parte de la Ley 189-11 es suficiente para arrancar a un deudor hipotecario su propiedad ignorando el espíritu de dicha ley. Al tiempo que, paladinamente ignoran derechos de rango constitucional como lo son el derecho del consumidor y el derecho de propiedad. DLH-3-8-2021
